Tư vấn pháp lý phát triển dự án đầu tư và bất động sản

Lộ trình pháp lý

Bảy chặng của một dự án và những điểm chúng tôi canh

Thứ tự và thẩm quyền khác nhau theo loại dự án và địa phương. Đây là khung chúng tôi dùng để lập lộ trình cho từng hồ sơ cụ thể.

1. 01

   Sàng lọc pháp lý trước khi bỏ vốn

   Sở Nông nghiệp và Môi trường, Sở Xây dựng

   Kiểm tra hiện trạng pháp lý khu đất, quy hoạch, thế chấp, tranh chấp và điều kiện của nhà đầu tư.

   Cần canh: đất có đủ điều kiện để làm dự án theo hình thức dự kiến hay không.

2. 02

   Chủ trương đầu tư và lựa chọn nhà đầu tư

   Cơ quan có thẩm quyền theo quy mô và địa điểm dự án

   Xác định dự án thuộc diện nào, hình thức lựa chọn nhà đầu tư và hồ sơ năng lực cần chứng minh.

   Cần canh: điều kiện về vốn, kinh nghiệm và đất đai cần được đối chiếu với hồ sơ đề xuất.

3. 03

   Quy hoạch chi tiết và thỏa thuận hạ tầng

   Cơ quan có thẩm quyền thẩm định và phê duyệt quy hoạch

   Rà soát sự phù hợp với quy hoạch cấp trên, theo dõi nhiệm vụ và đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 đến khi phê duyệt.

   Cần canh: chỉ tiêu quy hoạch ảnh hưởng đến phương án tài chính của dự án.

4. 04

   Đất đai và nghĩa vụ tài chính

   Sở Nông nghiệp và Môi trường

   Chọn hình thức giao đất hoặc cho thuê đất, chuyển mục đích, xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các khoản được trừ.

   Cần canh: nghĩa vụ tài chính về đất ảnh hưởng đến phương án tài chính của dự án; cần dựng phương án tính trước khi nộp hồ sơ.

5. 05

   Bồi thường và giải phóng mặt bằng

   Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền

   Rà soát phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; xử lý hồ sơ nguồn gốc đất và ranh giới từng thửa.

   Cần canh: phân loại vướng mắc theo từng nhóm để xây dựng phương án phù hợp với từng nhóm.

6. 06

   Thiết kế, cấp phép xây dựng và các điều kiện liên quan

   Sở Xây dựng, cơ quan phòng cháy chữa cháy, cơ quan môi trường

   Chuẩn bị hồ sơ thẩm định thiết kế, cấp phép xây dựng, phòng cháy chữa cháy và môi trường trước khi khởi công.

   Cần canh: xác định thủ tục nào được thực hiện song song theo quy định hiện hành để sắp xếp tiến độ.

7. 07

   Điều kiện kinh doanh, huy động vốn và bàn giao

   Sở Xây dựng, tổ chức tín dụng

   Kiểm tra điều kiện đưa dự án vào kinh doanh, bảo lãnh, hợp đồng với khách hàng; chuẩn bị nghiệm thu, bàn giao và cấp giấy chứng nhận cho người mua.

   Cần canh: điều kiện pháp lý cần đạt trước khi mở bán hoặc nhận tiền ứng trước của khách hàng.

8. Dự án của Quý khách đang ở chặng nào?

   Trước khi gửi tài liệu, xin cho biết tên các bên liên quan để chúng tôi kiểm tra xung đột lợi ích. Chúng tôi phản hồi bằng nhận định ban đầu và bước nên làm tiếp theo.

   Đặt lịch trao đổi

Điểm nghẽn

Năm nhóm vướng mắc của dự án và cách chúng tôi xử lý

Đây là năm điểm chúng tôi kiểm tra khi rà soát hồ sơ dự án.

• Tiền sử dụng đất và tiền thuê đất

  Dấu hiệu

  Hai bên khác nhau về phương pháp xác định giá đất, thời điểm tính và các khoản được trừ; hồ sơ nằm chờ.

  Cách xử lý

  Dựng mô hình tính theo từng phương pháp có thể áp dụng, chuẩn bị căn cứ cho các khoản được khấu trừ, đề nghị cơ quan trả lời bằng văn bản và lập luận khi có cách hiểu khác.

• Giải phóng mặt bằng

  Dấu hiệu

  Một số hộ chưa đồng thuận; hồ sơ nguồn gốc đất thiếu hoặc không khớp.

  Cách xử lý

  Lập bản đồ pháp lý từng thửa, phân loại nguyên nhân vướng mắc và đề xuất phương án riêng cho từng nhóm.

• Quy hoạch bị điều chỉnh hoặc chưa thống nhất

  Dấu hiệu

  Chỉ tiêu quy hoạch thay đổi sau khi đã triển khai, hoặc quy hoạch các cấp không khớp nhau.

  Cách xử lý

  Đối chiếu quy hoạch các cấp, xác định việc điều chỉnh cục bộ có đủ điều kiện hay không và ai có thẩm quyền, rồi đánh giá tác động tài chính trước khi quyết định.

• Thẩm quyền sau khi chuyển sang chính quyền hai cấp

  Dấu hiệu

  Hồ sơ đang xử lý ở cấp cũ, đầu mối tiếp nhận thay đổi, văn bản chuyển tiếp chưa rõ.

  Cách xử lý

  Lập bảng đối chiếu thẩm quyền trước và sau, xin xác nhận bằng văn bản về đầu mối tiếp nhận và về giá trị các văn bản đã có.

• Điều kiện huy động vốn và bán hàng

  Dấu hiệu

  Mở bán, nhận tiền ứng trước hoặc ký hợp đồng với khách hàng khi chưa đủ điều kiện pháp lý.

  Cách xử lý

  Lập danh mục điều kiện phải đạt trước từng bước, rà soát hợp đồng mẫu và các điều khoản về bảo lãnh, bàn giao, chậm tiến độ.

Dịch vụ

Bốn cách chúng tôi đồng hành

Quý khách có thể bắt đầu từ một trong bốn hướng; các hướng nối tiếp nhau khi dự án đi tới.

• Rà soát pháp lý trước khi bỏ vốn

  Một báo cáo ngắn nêu dự án đang ở chặng nào, còn thiếu điều kiện gì, nghĩa vụ tài chính về đất ước tính theo các kịch bản và việc cần làm theo thứ tự ưu tiên.

  • Báo cáo rà soát
  • Sơ đồ lộ trình
  • Danh mục việc cần làm

• Đồng hành từ chủ trương đầu tư đến cấp phép

  Chuẩn bị hồ sơ, soạn văn bản giải trình, làm việc với cơ quan có thẩm quyền theo ủy quyền, theo dõi từng thủ tục và xử lý khi hồ sơ bị yêu cầu bổ sung.

  • Hồ sơ và văn bản giải trình
  • Theo dõi thủ tục

• Nhận chuyển nhượng và hợp tác đầu tư dự án

  Thẩm định đất, điều kiện chuyển nhượng, nghĩa vụ tài chính còn nợ và tiến độ; chọn giữa mua vốn của pháp nhân hay nhận chuyển nhượng dự án; soạn và đàm phán hợp đồng.

  • Báo cáo thẩm định
  • Cấu trúc giao dịch
  • Hợp đồng

• Tháo gỡ vướng mắc và tranh chấp dự án

  Soạn kiến nghị và giải trình; khiếu nại hoặc khởi kiện khi cần; xử lý tranh chấp với đối tác, nhà thầu, khách hàng. Các dự án đã ký theo hình thức xây dựng và chuyển giao được xem xét theo quy định hiện hành.

  • Kiến nghị tháo gỡ
  • Dự án chuyển tiếp
  • Tranh chấp hợp đồng

Cách làm việc

Từ buổi trao đổi đầu tiên đến khi bàn giao

1. Nghe và rà soát

   Hiểu mục tiêu thương mại, rồi rà hồ sơ hiện có. Chúng tôi không kết luận khi chưa đủ tài liệu.

2. Lập lộ trình

   Sơ đồ các chặng, cơ quan, căn cứ, rủi ro và thứ tự; phạm vi và phí được thống nhất bằng văn bản.

3. Thực hiện

   Soạn hồ sơ, làm việc với cơ quan, xử lý yêu cầu bổ sung và báo cáo tiến độ định kỳ.

4. Bàn giao và theo dõi

   Bàn giao các văn bản cùng bảng theo dõi nghĩa vụ và mốc thời hạn.

Tình huống minh họa

Ba tình huống giả định

Tình huống minh họa do Lex Vitae biên soạn để giải thích cách tiếp cận, không mô tả vụ việc của một khách hàng cụ thể.

• Đã có đất nhưng chưa chốt được tiền sử dụng đất

  Tình huống

  Chủ đầu tư đã nhận chuyển nhượng khu đất và đã chi trả chi phí bồi thường, nhưng cơ quan và doanh nghiệp tính tiền sử dụng đất theo hai cách khác nhau.

  Hướng xử lý

  Dựng các kịch bản tính, đối chiếu khoản chi bồi thường được trừ, trình lập luận bằng văn bản; song song chuẩn bị phương án tài chính cho kịch bản bất lợi.

• Muốn mua một dự án đang dở dang

  Tình huống

  Nhà đầu tư nhận được đề nghị mua một dự án đã giao đất nhưng thi công chậm nhiều năm.

  Hướng xử lý

  Xác định dự án ở chặng nào, đất đã sạch chưa, còn nợ nghĩa vụ nào, có đủ điều kiện chuyển nhượng không; từ đó chọn mua vốn hay nhận chuyển nhượng dự án, và đưa phần chưa rõ vào điều kiện tiên quyết và cam đoan trong hợp đồng.

• Hồ sơ treo sau khi địa phương chuyển sang chính quyền hai cấp

  Tình huống

  Hồ sơ nộp ở cấp cũ chưa có kết quả, cơ quan tiếp nhận mới chưa nhận bàn giao đầy đủ.

  Hướng xử lý

  Lập bảng đối chiếu thẩm quyền, xin xác nhận bằng văn bản về đầu mối và hiệu lực các văn bản đã có, rồi nộp bổ sung tại đầu mối tiếp nhận đã được xác nhận.

Hỏi đáp

Một số câu hỏi trước khi bắt đầu

Luật sư phụ trách

ThS. Luật sư Nguyễn Xuân Phước

Giám đốc Điều hành, Công ty Luật TNHH Lex Vitae

Nguyên Giám đốc Pháp chế, Giám đốc Phát triển dự án, Cố vấn cấp cao Hội đồng quản trị tại các tập đoàn và định chế tài chính lớn như PVcombank, MCR, Techcombank, Masterise Group.

Bảo chứng bằng chữ Tín và sự Tử tế trọn đời.

Xem đội ngũ luật sư

Dịch vụ và bài viết liên quan